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美国楼市一房难求 经纪人:现在是卖方市场

美国楼市一房难求 经纪人:现在是卖方市场

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  作者: 康恺 王晶

  [ NAR2月预测称,按照目前的房屋销售速度,未售出库存的供应量仅能维持1.6个月。NAR的调查还显示,现在千禧一代占美国购房者的最大份额,目前这一群体占美国人口的21.8%。此外,市场研究机构Realtor的一项研究则称,在越来越多的美国大城市,购房比租房更划算,这将继续推升千禧一代的购房需求。 ]

  美国房价不断上涨,让资深房产经纪也始料未及:一套房龄逾100年的房子,竟然出价比挂牌价高25%也拿不下?

  “最近我的一个客户出价50万美元,也没拿到一个挂牌价40万的房子,最后的售价应该超过55万美元。”美国Realmart Realty 锐马地产总裁姚先生(Jack Yao)在接受第一财经记者采访时说,“虽然这套房子位置不错,位于Chatham,有三间卧室,但问题很明显:房子建于20世纪20年代,也就是说房龄都已超过100年了,需要全部翻新。但就是这样的房子,还有20多位买家竞价。”

  而这并非孤例。去年夏天,姚先生将他朋友的一套位于Mountain lake的房子挂牌上市。这套房子面积约为140平方米,有3卧2卫,配有两个车库。他当时定价65万美元,上市三天收到九个竞标,最高竞标价竟然达到了75万美元。

  美国全国房地产经纪人协会(NAR)的数据显示,2021年美国房屋销售价格同比上涨16.9%,创下1999年以来的最高纪录。美国房价上涨也助推美国通胀升至几十年来高点,2月该国消费者价格指数(CPI)同比涨幅创40年新高。

  美国房地产协会经济学家劳伦斯表示,许多地方出现了房屋“库存不足”的情况,市场上可出售的房屋数量较少,而这也将房价一路推高,驱动房地产市场出现有价无市的情况。

  “买家可能预期利率将进一步上调,因此希望锁定在低利率水平,而投资者则以全现金报价增加整体需求。”劳伦斯表示,“因此,房价继续稳步上涨。”

  投资咨询公司BCAResearch美国资产策略部首席策略师唐克尔(IreneTunkel)告诉第一财经记者,根据全美住房建筑商协会(NAHB)的调查,对新房的需求接近历史最高水平,而房主的空置率则处于数十年来的最低水平。

  在姚先生看来,当前美国房地产市场已转为卖方市场。“每一套房子上市,如果是在市场价格范围内,都是多个买家竞价。”他说。

  购房者为中标而战

  姚先生表示,美国房价不断飙升,主要原因在于,自疫情暴发以来,美国房屋供给数量不断减少。根据NAR的最新数据,1月全美可供购买的房屋存量降至86万套,同比下降16.5%。

  姚先生进一步解释称,之所以美国房屋供给数量减少,背后原因有三点:民众卖方意愿较低,贷款者不会因无力偿还抵押贷款而被收回房子,且新房供应量较少。

  “受疫情影响,远程办公成为常态,大家仅需在家工作,不太需要换房。一些人即便换了工作,也不需要搬家。”他说,“我有个老同学的女儿,几年前从哥伦比亚大学毕业,最近换了工作,新公司在旧金山,她住在纽约,老板并不要求她搬去加州。”

  疫情期间,美国联邦政府出台了延期还款计划,允许房东在不支付月抵押贷款的情况下继续居住,这意味着贷款者不会被无法还贷所扰。市场研究机构ATTOM Data Solutions的数据显示,2021年,美国贷款人启动了92346套美国房产的止赎程序。

  最近几年,美国新房建设非常低迷,多数新房是城市周围的出租公寓。美国政府的数据显示,2021年全年,美国有160万套房屋开工。

  在供给不足背后,美国房地产市场的需求却非常火热。NAR的数据显示,美国1月成屋销售总数年化环比增长6.7%,达到650万套。

  姚先生表示,利率较低是背后的重要推手。市场研究机构Bankrate的数据显示,截至3月1日,美国全国30年期固定抵押贷款利率平均为4.30%,去年的低点甚至低于3%。按照当前的平均利率计算,借贷者每借10万美元,每月仅需支付489美元的本金和利息。“在当前的利率背景下,购房者借钱越多,对买主越有利。” 姚先生说。

  2022年房价还会涨?

  房利美最新的全美住房调查显示,43%的受访者认为,未来12个月,美国房价将上涨,另有14%和35%的受访者认为未来房价将下跌或保持不变。美国最大房地产信息网站Zillow则预测称,2022年美国房价或将提高16.4%。

  Zillow认为,之所以预计美国房价上涨,是因为美国房屋供给仍较为低迷,且需求仍在高位。

  NAR2月预测称,按照目前的房屋销售速度,未售出库存的供应量仅能维持1.6个月。NAR的调查还显示,现在千禧一代占美国购房者的最大份额,目前这一群体占美国人口的21.8%。此外,市场研究机构Realtor的一项研究则称,在越来越多的美国大城市,购房比租房更划算,这将继续推升千禧一代的购房需求。

  不过,Redfin的经济学家认为,美联储加息在即,该国30年期固定抵押贷款利率或将上升,这可能将影响房地产市场的需求,将成为美国房价上涨的最大阻力。

  嘉盛集团全球研究主管韦勒(Matt Weller)在接受第一财经记者采访时表示:“虽然乌克兰局势不断变化,但是预计美联储3月货币政策决议将符合预期。就在两周前,美联储主席鲍威尔表示,将支持在3月加息25个基点,而且大部分FOMC成员可能做出相似的决定。”

  但在姚先生看来,由于疫情对美国经济影响较大,即便美联储加息也不会非常激进,这对美国房地产需求的影响也相对可控。

  “如果贷款利率上升至5%左右,购房者的意愿可能会压低一些。另外,还要看现在的高通胀是否会持续,如果美联储不能控制高通胀,房地产作为抗通胀的稳定资产,还是会持续地上涨。不过,即便房地产价格上涨,其幅度估计也不会太高,可能会与通胀率持平。”他说。

  

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    2022-05-15 00:18:44 

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